W każdej wspólnocie mieszkaniowej niezbędna jest forma zarządu, która umożliwia bieżące zarządzanie budynkiem, obsługę techniczną, księgową i organizacyjną. Dwa modele stosowane wśród wspólnot to zarząd właścicielski oraz zarząd powierzony. W tym wpisie porównujemy oba rozwiązania, omawiamy ich zalety i wady oraz wyjaśniamy, kiedy warto rozważyć zmianę formy zarządu.
Zarówno zarząd powierzony, jak i właścicielski, opisany jest w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. To właśnie ta ustawa reguluje zasady zarządzania nieruchomością wspólną i daje właścicielom prawo do wyboru formy zarządu poprzez podjęcie odpowiedniej uchwały.
Zarząd właścicielski to sytuacja, w której właściciele lokali wybierają spośród siebie osoby odpowiedzialne za zarządzanie wspólnotą – tworząc zarząd, który działa w oparciu o art. 20 ustawy.
Zarząd powierzony natomiast to forma, w której zarządzanie nieruchomością wspólną zostaje powierzone osobie trzeciej (zazwyczaj firmie lub zarządcy nieruchomości) – najczęściej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy, w drodze uchwały właścicieli i umowy. Czym różnią się w praktyce?
Zarząd właścicielski
to forma, która opiera się na zaangażowaniu samych właścicieli lokali. Zarząd taki może liczyć jedną lub kilka osób, wybieranych w drodze uchwały przez wspólnotę. Do ich zadań należy reprezentowanie wspólnoty, podpisywanie umów, nadzór nad finansami, organizowanie zebrań, egzekwowanie uchwał i reagowanie na usterki ( np. zlecanie prac firmom zewnętrznym) oraz zgłoszenia mieszkańców.Do zalet zarządu właścicielskiego bez wątpienia można zaliczyć brak dodatkowych kosztów za obsługę przez firmę zewnętrzną, pełna kontrola mieszkańców nad decyzjami, większe poczucie wspólnej odpowiedzialności.Jednak taka forma zarządzania ma też swoje wady, gdyż stanowi duże obciążenie czasowe i organizacyjne dla mieszkańców, brak profesjonalnej wiedzy technicznej i prawnej niesie ze sobą ryzyko błędów i konfliktów w małej grupie sąsiadów.Zarząd właścicielski sprawdza się najczęściej w mniejszych wspólnotach, gdzie właściciele znają się i chcą działać wspólnie.
Zarząd powierzony
, to rozwiązanie najczęściej stosowane przez większe wspólnoty lub takie, które powstały po zakończeniu inwestycji deweloperskiej. W tym modelu wspólnota podejmuje uchwałę o powierzeniu zarządu konkretnej firmie lub zarządcy. Firma taka działa na podstawie umowy i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, tak samo odpowiada za sprawy administracyjne, księgowe i techniczne.Zalety to na pewno profesjonalna obsługa, doświadczenie w zarządzaniu, większa znajomość prawa i doradztwo oraz co najbardziej odczuwalne- odciążenie mieszkańców od obowiązków formalnych. Wady to koszty związane z wynagrodzeniem zarządcy czy ryzyko niskiej jakości obsługi przy złym wyborze firmy.Zarząd powierzony może być bardzo skuteczny, szczególnie, gdy wspólnota wybierze solidnego i zaangażowanego zarządcę.> Zobacz też:
Zarząd, Zarządca – jaka jest różnica?
A może rada wspólnoty?W obu modelach wspólnota może spośród mieszkańców powołać
Radę Wspólnoty
, której zadaniem jest wspieranie zarządu lub zarządcy i reprezentowanie interesu ogółu wspólnoty w bieżących sprawach. Powołanie rady następuje w drodze uchwały właścicieli lokali. Rada nie zastępuje zarządu, nie podejmuje uchwał, nie podpisuje umów, ale może wspierać decyzje finansowe, opiniować oferty remontowe i służyć mieszkańcom jako „głos doradczy”.Dlaczego warto mieć radę wspólnoty? W większych wspólnotach trudno oczekiwać, że każdy właściciel będzie aktywnie uczestniczył w codziennych sprawach budynku. Rada jest reprezentacją mieszkańców i pełni funkcję „filtra”, przez który przechodzą najważniejsze informacje i decyzje. Ułatwia komunikację. W praktyce dobrze funkcjonująca rada wspólnoty często staje się kluczowym partnerem dla zarządcy sygnalizując problemy, pomagając w rozwiązywaniu konfliktów i dopilnowując jakości usług.Jak zmienić formę zarządu?Jeśli wspólnota zdecyduje się na zmianę np. z właścicielskiego na powierzony – konieczne jest podjęcie uchwały właścicieli lokali. Taka uchwała musi zawierać wybór nowej formy zarządu oraz wskazanie konkretnej osoby lub firmy, której powierza się zarządzanie.Warto pamiętać, że zmiana formy zarządu wymaga również podpisania nowej umowy z zarządcą i aktualizacji danych w rejestrze REGON czy urzędzie skarbowym.
Zarząd właścicielski wymaga zaangażowania mieszkańców. Zarząd powierzony zapewnia profesjonalizm i kompleksową obsługę, ale generuje koszty. Obie formy są zgodne z prawem – wybór zależy od potrzeb konkretnej wspólnoty, jej wielkości i gotowości mieszkańców do działania. W każdej wspólnocie warto cyklicznie analizować efektywność zarządu i nie bać się zmian, jeśli obecne rozwiązanie nie spełnia oczekiwań.
> Przeczytaj także:
