Wpływ specustawy powodziowej na zawieranie transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości
Z dniem 5 października 2024 roku weszła w życie Specustawa Powodziowa, która wprowadza istotne regulacje mające bezpośredni wpływ na proces zawierania umów transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości, nakładając na strony nowe obowiązki.W niniejszym artykule przyjrzymy się kluczowym założeniom Ustawy i ich praktycznym konsekwencjom dla zawieranych transakcji
.Specustawa Powodziowa*, wprowadziła nowe zasady obrotu nieruchomościami na terenach dotkniętych klęską żywiołową – powodzią, jaka nawiedziła Polskę, także teren powiatu bielskiego i pszczyńskiego. W przypadku nieruchomości ustawa dotyczy usprawnienia procedur związanych z odbudową infrastruktury oraz zmiany w zakresie prawa pierwokupu nieruchomości przez gminy. Specustawa powodziowa ma na celu szybkie wdrażanie działań ochronnych przed powodziami. Umożliwia to m.in. poprawę infrastruktury pod kątem zabezpieczeń przeciwpowodziowych, a także edukację mieszkańców. Ustawa pomaga gminom w zabezpieczeniu odpowiedniej ilości lokali gminnych, które mają posłużyć osobom poszkodowanym. Jej celem jest zwiększenie bezpieczeństwa lokalnej społeczności. Dzięki temu w teorii ewentualne szkody związane z kataklizmem mają zostać zminimalizowane, a nieruchomości, infrastruktura, dobytek mieszkańców lepiej chronione od skutków zmian klimatycznych i ekstremalnych zjawisk pogodowych.Niestety o ile Specustawa ma w założeniu pomagać, to niektórym w praktyce utrudnia. O czym przekonują się mieszkańcy powiatu bielskiego i pszczyńskiego, którzy w ostatnich kilku miesiącach dokonywali transakcji zakupu lub sprzedaży mieszkań i domów. Do jednego „worka” wrzucone zostały całe miasto Bielsko-Biała i inne miejscowości, bez względu na stopień ewentualnych strat powodziowych. Dlaczego? Otóż, zanim nieruchomość zostanie sprzedana, strony transakcji zobowiązane są najpierw do przystąpienia do notarialnej umowy warunkowej, która jest następnie wysyłana do gminy miejsca położenia nieruchomości, a gmina ma czas na decyzję czy jest zainteresowana zakupem nieruchomości. Dopiero po tym fakcie nieruchomość może zostać sprzedana na podstawie kolejnej umowy – tzw. umowy przeniesienia własności.Ta procedura po pierwsze wydłuża proces zawierania umów zakupu lub sprzedaży. Gmina ma bowiem miesiąc na decyzję. Po drugie podraża koszty transakcyjne. Notariusza odwiedzamy dwukrotnie. Na szczęście w pierwszym przypadku urzędy nie czekają z decyzją do ostatniego dnia i bywa, że odpowiedź przychodzi już po tygodniu. Co do kosztów notarialnych, jeśli stronom zależy na szybkiej transakcji negocjują solidarny podział kosztów taksy notarialnej. Przy ustalaniu taksy notarialnej notariusz bierze również pod uwagę m.in. szczególną sytuację stron transakcji, które muszą podpisać dwie umowy, a także okoliczności danej sprawy.Specustawa wpływa na transakcje zakupu lub sprzedaży nieruchomości, wprowadzając ograniczenia w obszarach zagrożonych powodziami. Potencjalni nabywcy muszą uwzględnić ryzyko oraz możliwe trudności w uzyskaniu zezwoleń na budowę lub adaptację obiektów, co może wpłynąć na wartość nieruchomości. Zapytacie, czy każda nieruchomość podlega pod prawo pierwokupu związanego ze Specustawą Powodziową. Otóż nie każda. Jest to opisane w Ustawie w Art. 27a. (Prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi przysługujące gminie) tu cytat:
1. Gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu:
1) samodzielnego, wyodrębnionego lokalu mieszkalnego lub udziału w tym lokalu,
2) nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub udziału w takiej nieruchomości - położonych na obszarze tej gminy.
Termin obowiązywania Specustawy Powodziowej upływa teoretycznie z końcem kwietnia br. Aktualnie trwają ustalenia dotyczące kolejnych zmian Specustawy Powodziowej. Rozważane jest m.in. wprowadzenie możliwości dobrowolnej sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości dotychczas zabudowanych budynkami mieszkalnymi, które uległy zniszczeniu w trakcie powodzi we wrześniu 2024 r. i są przeznaczone do rozbiórki, a także wprowadzenie ułatwieńw zakresie odbudowy budynków zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi, w tym możliwości uzyskaniaw specjalnym trybie decyzji o warunkach zabudowy dla odbudowy budynków wolno stojących**. Nie wiemy jeszcze ostatecznie co postanowi Ustawodawca.Czekać czy nie czekać z transakcją? Wiele zależy od tego, jak bardzo spieszy się nam z zakupem bądź sprzedażą. Warto przed transakcją zasięgnąć opinii w kancelarii notarialnej czy przedmiotowa nieruchomość podlega pod przepisy Specustawy Powodziowej.
* Ustawa z dnia 1 października 2024 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi i niektórych innych ustaw (tj. Dz.U. z 2024 poz. 1473 ze zm)
** https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-szczegolnych-rozwiazaniach-zwiazanych-z-usuwaniem-skutkow-powodzi-oraz-niektorych-innych-ustaw7
autor: Agnieszka Ściera-Pytel, konsultacja prawna: Notariusz Magdalena Magda-Borowiecka
