W kontekście wspólnot mieszkaniowych rękojmia odgrywa kluczową rolę, szczególnie przy zakupie mieszkań od dewelopera lub realizacji dużych inwestycji, takich jak remonty czy modernizacje budynków. Bywa jednak często mylona z gwarancją. W tym artykule wyjaśniamy, czym jest rękojmia, a czym gwarancja, jakie prawa wynikają z jednej i drugiej oraz jak mogą one wpłynąć na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej.
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy (w tym przypadku dewelopera) za wady fizyczne lub prawne nieruchomości. Obowiązuje ona z mocy prawa – nie trzeba jej uzgadniać w umowie. Wynika z przepisów Kodeksu cywilnego i trwa przez 5 lat od dnia wydania lokalu, jeśli chodzi o nieruchomości.W ramach rękojmi można zgłaszać wady takie jak: pękające ściany, przeciekający dach, nieszczelna instalacja wodno-kanalizacyjna, źle wykonana elewacja, nieszczelne okna w częściach wspólnych i inne usterki konstrukcyjne i instalacyjne.
Prawo do roszczeń z tytułu rękojmi czy to dotyczącą lokali czy też części wspólnych zawsze posiadają właściciele lokali. To oni mogą dochodzić swoich roszczeń wobec sprzedawcy na podstawie przepisów o rękojmi oraz z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Często mylnie zakłada się, że w odniesieniu do części wspólnej nieruchomości to wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami, jednak nic bardziej mylnego. Aby to wspólnota mieszkaniowa mogła dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi bądź nienależytego wykonania umowy, musi dojść do cesji praw z kupującego na wspólnotę mieszkaniową, gdyż ona sama nie posiada w tym zakresie zdolności.
Co ważne, prawo do rękojmi przysługuje każdemu kupującemu nieruchomość – bez względu na to, czy została kupiona od osoby prywatnej, czy od firmy, oraz czy pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego. Sprzedający zawsze odpowiada za wady rzeczy, którą sprzedał, co daje kupującemu ochronę prawną. Rękojmia nie obejmuje jednak usterek, o których kupujący wiedział przy zawieraniu umowy. Jeśli np. został poinformowany, że instalacja elektryczna wymaga wymiany, nie może później dochodzić z tego tytułu roszczeń. Inaczej jest w przypadku wad, które ujawniły się po zakupie i nie były znane wcześniej – np. niesprawnego ogrzewania.
W drodze dochodzenia roszczeń, w pierwszej kolejności należy zgromadzić dokumentację potwierdzającą istnienie wady- mogą to być zdjęcia, opinie techniczne, protokoły przeglądów czy ekspertyzy budowlane. Zgłoszenie wady należy zgłosić deweloperowi pisemnie. Zgłoszenie to powinno zawierać opis wady, żądanie, np. usunięcia wraz z wyznaczonym terminem na realizację, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach odstąpienia od umowy. Deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na zgłoszenie i w rozsądnym terminie usunąć usterki. Często jednak sprawa wymaga dodatkowych negocjacji, ustaleń technicznych lub interwencji prawnika. Jeśli deweloper nie reaguje, nie uznaje wady lub nie chce jej usunąć – właściciele mogą zlecić niezależną ekspertyzę i wystąpić na drogę sądową. W takiej sytuacji zalecane jest skorzystanie z pomocy kancelarii specjalizującej się w sporach budowlanych.
