Kupno działki, brzmi pięknie... Znajdujemy swoje miejsce na ziemi, oczami wyobraźni już widzimy wymarzony dom, drzewa, kwiaty, taras.
Zatrzymajmy się jednak na chwilę i sprawdźmy, czy w tym właśnie miejscu nasze plany mają szansę się spełnić.
1. Czy działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego
MPZP - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - KONSTYTUCJA w nieruchomościach!Przyjmowany jest w drodze uchwały gminy i, ponieważ jest to proces żmudny i kosztowny, obecnie MPZP obejmują niewiele ponad 30% kraju, w większości małych gmin. Do tej pory, brak MPZP zastępowany był przez WZ, czyli Warunki Zabudowy. Już w przyszłym roku mija jednak termin, w jakim gminy przystąpić miały do Planu Ogólnego. Wtedy, warunki zabudowy uzyskać można będzie jedynie dla działek położonych w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym.MPZP szczegółowo określa, co możemy zbudować (m.in. ilość kondygnacji, nachylenie dachu, powierzchnię biologicznie czynną, linię zabudowy).
2. Dostęp do drogi publicznej
Każda nieruchomość gruntowa musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej.Idealnie, gdy jest on bezpośredni, jednak czasem taki dostęp następuje pośrednio - poprzez służebność lub udział w działce drogowej.W ekstremalnych przypadkach będziemy mieć do czynienia z wyznaczeniem drogi koniecznej.
\tUdział w działce drogowejPodział działki zazwyczaj wiąże się z wydzieleniem drogi wewnętrznej. Zdarza się, że takie drogi oddawane są lub sprzedawane gminie, co z automatu przekształca ją w drogę publiczną. Nie zawsze jednak gminy biorą na siebie tą odpowiedzialność. Wtedy, aby sprzedający nie został z drogą za którą jest odpowiedzialny, razem z działką budowlaną sprzedaje udział w drodze publicznej \tSłużebność oznacza, że ktoś ma prawo korzystać z naszej nieruchomości w określony sposób i jest to zagwarantowane w KW.Rodzaje służebności: służebność mieszkania - tzw. dożywocie, służebność przesyłu, służebność dojazdu.
Działka która jest obciążona służebnością ma wpis w dziale III KW. W przypadku służebności drogi, działka uprawniona ma taki zapis w dziale I-Sp.
\tDroga koniecznaRodzaj służebności, ale takiej, kiedy nie można jej ustanowić dobrowolnie między sąsiadami i konieczna jest decyzja sądu.
3. Czy działka nie podlega prawu pierwokupu
Jeśli nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu, konieczna jest umowa warunkowa w formie aktu notarialnego.Umowa sprzedaży warunkowej zawiera wszystko to, co w standardowym akcie tylko z zastrzeżeniem, że akt notarialny zostanie podpisany, o ile uprawniony organ zrzeknie się prawa pierwokupu lub minie określony ustawowo czas (30 dni).Prawem pierwokupu objęte są:
\tnieruchomości niezabudowane nabyte od Skarbu Państwa lub samorządu \tPrawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanych \tnieruchomości przeznaczone w MPZP pod cele publiczne \tnieruchomości wpisane do rejestru zabytków \tpołożone w strefie rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji \tgrunty dzierżawione \tgrunty rolne powyżej 3000m2 (zabudowane przed 2016r - powyżej 5000m2) a poniżej 1 ha \tlasy i grunty objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją o tzw. zalesieniu \tstawy, wody płynące
4. Uwaga na działki rolne
Jeśli nieruchomość ma powierzchnię ponad 1 ha, w MPZP przeznaczona jest pod tereny rolne lub brak jest takiego planu, wg teorii może ją nabyć jedynie rolnik indywidualny z tej lub sąsiedniej gminy (nie dotyczy terenów na obszarze miast).Jeśli taki kupiec się nie znajdzie, a mamy innego, należy złożyć w regionalnym KOWR wniosek o zgodę na sprzedaż nieruchomości tzw. nierolnikowi.We wniosku sprzedający oświadcza, że nie było możliwości sprzedaży rolnikowi (portal erolnik), wskazuje osobę chętną do zakupu oraz cenę. Natomiast kupujący deklaruje, co będzie przedmiotem jego działalności (rolna!) oraz oświadcza, że nie sprzeda nieruchomości przed upływem 5 lat.Zgoda KOWR (prawomocna) jest załącznikiem do aktu notarialnego.
5. Czy działka może nie mieć założonej księgi wieczystej?
Poza spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, każda nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą.Zdarza się, że nieruchomość dawniej nabyta na podstawie Aktu Własności Ziemi przechodziła dalej w drodze spadku.Przy sprzedaży konieczne jest założenie KW, może odbyć się przy akcie.
Dokumenty:
\takt własności ziemi \tdokumenty spadkowe \twyrys z mapy ewidencyjnej \tpozostałe, standardowe dokumenty do aktu
6. Co nas jeszcze może spotkać?
\tplany dotyczące tras \twiatraki \tlinie wysokiego napięcia \tgeologia \tspory sąsiedzkie
I naprawdę, lista ta nie jest zamknięta...
